專家:高房價掠奪數代人儲蓄 轉化為地方收入

　　隨著國家統計局關于今年第三季度經濟形勢的統計數據的發布，我們不難注意到這樣一些事實：

　　第一，2012年9月份70個大中城市住宅銷售價格，與8月相比，下降的城市有24個，持平的城市有15個，上漲的城市有31個。

　　第二，2012年第三季度，地方財政收入4594億元，比去年增長26.8%。其中地方本級收入增幅較高，主要是受近月來房地產市場交易量增加帶動相關稅收增加以及加強國有資源（資產）有償使用收入等征管的影響。

　　第三，根據媒體報道，截至2012年10月中旬，保利、萬科、佳兆業、越秀、融創、中海等多家龍頭房企已經出手拿地，金額超過220億。而前期冷靜觀戰的保利、中海、越秀等央企、國企也開始參戰。

　　第四，各地新推出的保經濟穩定的政策中，各項投資支出總計達10余萬億元。

　　深入地剖析這些事實，我們不難發現這樣一種線索：地產商高價拿地，地方政府的土地出讓收入等非稅收入增加，政府的公共投資上升，房地產調控背景下房價似乎呈現反彈的態勢。我不禁深深地擔憂起來，在穩增長這一借口之下，依賴土地財政和高房價支撐的公共投資擴張的增長模式似乎又回來了。

　　我國的房地產市場存在泡沫，并且這一泡沫呈現出從一線城市向二、三線城市擴散，是不爭的事實：

　　2012年諾貝爾文學獎獲得者莫言在回應750萬元的巨額獎金怎么花時笑稱：“我準備在北京買套房子，大房子，后來有人提醒我說也買不了多大的房子，5萬多一平方米，750萬也就是120多平方米?！边B諾貝爾獎獲得者買房都感覺到困難，難道不是滑稽的高房價的一個證據嗎？

　　根據我們過去的分析，北京、上海、杭州等一線城市，需要2.53代人的儲蓄才能買一套100平方米的公寓，長沙、南昌和太原等二線城市，需要1.26代人的儲蓄才能買一套100平方米的公寓，即使像岳陽、保定等三線城市，也需要0.81代人的儲蓄才能買一套100平方米的公寓。窮盡一生的儲蓄，尚且不能支付一套100平方米公寓的價格，這是不是意味著房價中存在相當的泡沫？從一線至三線城市，泡沫程度依次遞減，是不是意味著泡沫沿這一路徑在向二、三線城市蔓延？

　　在房價存在相當泡沫的背景下，為了保短期中的增長，后果必將十分嚴重！這些后果至少包括：

　　第一，當需要我們數代人的儲蓄才能夠買得起一套公寓的時候，這就說明，高房價以及背后高地價的本質，是把我們幾代人的儲蓄，轉化為政府的非稅收入，進而轉化為高速公路、地鐵、機場、大橋等政府公共支出。隨著時間的推移，隨著上一代人儲蓄的耗盡，隨著我們未來的儲蓄通過房地產按揭貸款轉化為當前的買房支出。老百姓未來還有充足的儲蓄嗎？如果沒有，未來的公共支出靠什么來維持？未來的增長怎么辦？依賴高房價、高地價來維持的土地財政是可持續的嗎？

　　第二，高房價對數代人儲蓄的掠奪，同時也意味著當前和未來老百姓消費能力的萎縮。公共支出，尤其是公共的投資支出，意味著未來的產出增加，意味著未來商品和服務的供給的增加。公共支出無疑是當前的總需求，依賴土地財政而增加的公共支出，無疑能夠增加當前的總需要從而起到保增長的作用。但是，在當前和未來消費能力萎縮、未來商品和服務的供給增加的背景下，未來供過于求的矛盾必將十分突出，靠什么保證未來的增長？

　　第三，高房價和低的租金房價比，將大大降低房產的出租收益率。為了保證持有住房出租的收益，房產擁有者將有極強的動機提高租金水平。我們注意到，相較以往，北京等一線城市的租金水平趨于上升。高房價和逐漸上升的租金水平，必將導致企業成本上升，從而導致資本逐漸流出這些地區，甚至導致資本流出中國，從而危及長期中的可持續增長。這不同樣意味著依賴土地財政的增長模式，是以犧牲未來的可持續增長為代價嗎？

　　關于中國的高房價，有一種為之辯護的觀點，那就是中國的城市化進程在持續，而城市化進程，意味著對城市住宅的需求，從而支持著高房價。這種觀點，極富于欺騙性，為此，我們有必要對其進行批判。

　　為農民在城市提供住房，就是城市化？顯然，在城市化的過程中，不僅要為進城的農民提供住房，更重要的是：其一，要為進城的農民提供就業機會，而提供就業機會，靠的不是房地產投資，而是在制造和服務業等領域的投資，即要用不斷增長的資本存量來吸納進城農民就業；其二，隨著資本存量增長，商品和服務的供給增加，那么就需要不斷增加的市場需求，而市場需求的增長，必須以原有城市居民消費能力的增長為前提。這些分析表明，城市化，應該是房地產供給、資本存量和消費能力等多變量之間的協調增長。沒有資本存量增長和消費能力增長為前提，我國的城市化進程，將是農民貧困化的進程！

　　但愿我的擔憂，只是杞人憂天。（作者為中央財經大學教授）