民企涉足土地開發(fā) "曲線投資"意在低成本圈地

　　就在萬科、保利等龍頭開發(fā)商在“招拍掛”市場(chǎng)上高歌猛進(jìn)、奮勇搏殺之際，另一個(gè)土地市場(chǎng)也正如火如荼地推進(jìn)。

　　今年以來，在地方政府和開發(fā)企業(yè)雙重需求的推動(dòng)下，各地包括舊城改造、棚戶區(qū)改造在內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)尤為火熱，不僅是招商地產(chǎn)、云南城投、中天城投、這些傳統(tǒng)的央企及地方國企深涉其中，那些背景深厚、資金雄厚的民營房企也試圖分一杯羹。

　　的確，越來越多的房企注意到了土地一級(jí)開發(fā)獨(dú)一無二的“優(yōu)勢(shì)”，擁有土地一級(jí)開發(fā)資質(zhì)意味著在拿地環(huán)節(jié)坐擁成本優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而輕松享受一二級(jí)市場(chǎng)的雙重收益。更重要的是，這是除了土地招拍掛市場(chǎng)外，從另一個(gè)渠道加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的集中和房企之間的實(shí)力分化，誰能低成本獲取大量的土地，誰就能在此輪調(diào)控后掌握更多的市場(chǎng)資源，從而贏得房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來十年。

　　現(xiàn)狀掃描

　　民營房企涉足土地一級(jí)開發(fā)

　　9月13日，大名城發(fā)布公告稱，公司控股子公司——名城地產(chǎn)（福建）有限公司作為福清市政府確定的合作開發(fā)企業(yè)，已與福建省福清市土地發(fā)展中心簽署了關(guān)于《福清市觀溪新區(qū)西片區(qū)土地一級(jí)綜合整治及開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議書》。該次合作開發(fā)面積約為3500畝，土地綜合整治及開發(fā)項(xiàng)目總投資約40億元人民幣，采用10%資金成本加溢價(jià)分成回報(bào)的方式。

　　對(duì)于公司來說，這似乎是一樁只賺不賠的買賣。事實(shí)上，這早已不是大名城第一次介入土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，大名城與多個(gè)地方政府簽訂一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的供地協(xié)議，控制的土地儲(chǔ)備達(dá)到約1.65萬畝，主要分布在福建永泰、河北灤縣、福建福清和甘肅蘭州，將在2013年陸續(xù)轉(zhuǎn)為可開發(fā)用地，為公司未來大盤開發(fā)和周轉(zhuǎn)奠定了儲(chǔ)備基礎(chǔ)。

　　不止是大名城。9月10日晚間，華夏幸福公布消息，與江蘇鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民政府簽訂了《關(guān)于整體合作開發(fā)建設(shè)經(jīng)營江蘇省鎮(zhèn)江市京口區(qū)約定區(qū)域的合作協(xié)議》，雙方合作整體開發(fā)“鎮(zhèn)江市京口區(qū)大禹山創(chuàng)意新社區(qū)項(xiàng)目”。而就在今年，華夏幸福接連獲得多個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，包括“無錫（南長）國家傳感信息中心”項(xiàng)目、河北固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、沈陽市蘇家屯區(qū)域開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目等。

　　實(shí)際上，在樓市調(diào)控持續(xù)兩年之久后，各地政府的救市之心愈加迫切。相對(duì)于佛山、蕪湖等地放松限購、購房落戶等過于直接顯眼的救市方式，今年以來深圳、武漢、長沙、蘭州等地紛紛加大舊城改造、棚戶區(qū)改造的力度，以“曲線救市”的方式拉動(dòng)地方投資、增加土地供應(yīng)，同時(shí)向商品房市場(chǎng)釋放大批剛性需求。立足深圳的龍頭房企招商地產(chǎn)就是受益舊改的典型代表。今年8月，招商地產(chǎn)與深圳當(dāng)?shù)卣炗喠四仙絽^(qū)西麗中心區(qū)與牛成村兩個(gè)舊改開發(fā)合作意向，而在此之前，招商地產(chǎn)已相繼在坪山新區(qū)、蛇口、光明、前海、溪涌等地屢次斬獲舊改項(xiàng)目。在母公司招商局集團(tuán)與地方政府的戰(zhàn)略合作下，招商地產(chǎn)已然通過深圳各區(qū)的舊改項(xiàng)目儲(chǔ)備了龐大的土地資源。

　　土地一級(jí)開發(fā)商被視為捧著“金飯碗”吃飯，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)甚至有“賣房不如賣地”的說法。土地一級(jí)開發(fā)商的盈利模式非常清晰，即通過拆遷、土地平整將“生地”變?yōu)椤笆斓亍币赃_(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)，待土地通過招拍掛出讓后，公司再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。

　　背后目的

　　一二級(jí)聯(lián)動(dòng)低成本擴(kuò)充儲(chǔ)備

　　在不少開發(fā)商看來，如果僅僅是土地出讓，土地一級(jí)開發(fā)商實(shí)際上只賺取了一次利潤。但如果接下來在自己開發(fā)的土地上建房銷售的話，無疑可以賺取第二次利潤，這就是所謂的“土地一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”。

　　“土地一級(jí)開發(fā)商在拿自己開發(fā)土地的時(shí)候優(yōu)勢(shì)非常明顯。”一位深諳土地一級(jí)開發(fā)內(nèi)情的國企高管向記者表示。在他眼中，土地一級(jí)開發(fā)商參與自家地塊的競(jìng)拍有兩個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)，一是由于開發(fā)商在進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的階段已經(jīng)和政府部門有過一些互動(dòng)，因而對(duì)競(jìng)拍地塊的價(jià)值和前景了然于心；二是在同等價(jià)位的情況下，由于拍賣價(jià)款當(dāng)中的一部分將作為“土地一級(jí)開發(fā)”收益進(jìn)入土地一級(jí)開發(fā)商的腰包，在這種情況下，土地一級(jí)開發(fā)商參與拍賣的成本相對(duì)于其他公司更低。

　　而這一說法在大名城身上也得到印證，A股市場(chǎng)當(dāng)中，一些開發(fā)商的目光并不僅僅盯著土地一級(jí)開發(fā)，他們還要繼續(xù)在招拍掛市場(chǎng)上獲取自己平整開發(fā)的土地。

　　早在今年3月間，大名城曾發(fā)布公告稱，子公司名城地產(chǎn)與福建永泰人民政府簽訂《永泰東部溫泉旅游新城項(xiàng)目合作協(xié)議》，投資120億打造4000畝的永泰溫泉旅游新城項(xiàng)目，并按照15%的資金成本加土地溢價(jià)的方式獲得回報(bào)。就在與永泰縣政府簽訂合作協(xié)議的半年后，9月27日，名城地產(chǎn)如愿以2.53億元獲得永泰葛嶺鎮(zhèn)的7宗土地。

　　無獨(dú)有偶。10月13日，華夏幸福基業(yè)投資開發(fā)股份有限公司宣布，旗下全資間接控股公司沈陽幸福基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.88億元競(jìng)得沈陽兩宗土地，總面積為15.65萬平方米。而這兩宗商住土地，正是公司今年1月間取得的沈陽蘇家屯35平方公里土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域的一期部分土地，在進(jìn)入二級(jí)招拍掛市場(chǎng)后又被華夏幸福摘得。

　　“在招拍掛階段，土地一級(jí)開發(fā)商在參與自家開發(fā)地塊的競(jìng)拍時(shí)可以說是進(jìn)退自如。”一位國企內(nèi)部人士告訴記者，如果土地一級(jí)開發(fā)商參與自家開發(fā)地塊的競(jìng)拍，由于它擁有巨大的成本優(yōu)勢(shì)――所出的地價(jià)有一部分將以“增值收益”的形式回流到自家腰包，因而其他公司一般不會(huì)與之競(jìng)爭(zhēng)。但不排除遇到對(duì)地塊志在必得的公司不計(jì)成本地抬價(jià)，這個(gè)時(shí)候，當(dāng)競(jìng)拍價(jià)達(dá)到一定金額時(shí)，土地一級(jí)開發(fā)商便會(huì)理智地放棄繼續(xù)競(jìng)拍，因?yàn)榕馁u成交價(jià)已經(jīng)非常高，僅是從土地一級(jí)開發(fā)的分成上面土地一級(jí)開發(fā)商便可獲利不菲。

　　獲利方式

　　地方政府缺錢民營房企伺機(jī)分羹

　　土地一級(jí)開發(fā)商與政府之間的收益分成比例，無疑是土地一級(jí)開發(fā)合同當(dāng)中最為關(guān)鍵的條款。

　　以新湖中寶與江蘇啟東政府在圓陀角項(xiàng)目上達(dá)成的分成協(xié)議來看，規(guī)劃中3000畝土地為商住開發(fā)用地，一級(jí)開發(fā)商在土地平整過程中，加上財(cái)務(wù)成本等一級(jí)開發(fā)成本大約是60萬元/畝，另外3000畝為高爾夫、濕地公園等公共設(shè)施及配套建設(shè)用地。公司土地進(jìn)入二級(jí)招拍掛市場(chǎng)化，成交價(jià)格在100萬/畝以下的，土地出讓收入全部歸公司；成交價(jià)在100-130萬/畝的。收入由政府與公司五五分成；成交價(jià)在130-170萬/畝的，政府與公司六四分成；成交價(jià)在170萬/畝以上的，政府與公司七三分成。

　　“分配比例通常跟土地一級(jí)開發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對(duì)較偏的地塊，土地一級(jí)開發(fā)商的分成通常要高一些。”國內(nèi)一房企高管表示。

　　令人羨慕的是，一級(jí)土地開發(fā)商甚至還能得到一些地方政府的保底收益承諾。

　　大名城無疑就是其中的一位幸運(yùn)兒。其控股子公司名城地產(chǎn)與福建永泰縣政府簽訂的協(xié)議明確，若名城地產(chǎn)取得第一期項(xiàng)目用地，則已支付的預(yù)付款可沖抵土地出讓金；若名城地產(chǎn)未能競(jìng)買取得，則永泰縣政府應(yīng)在項(xiàng)目用地掛牌成交后10日內(nèi)，將名城地產(chǎn)已支付的預(yù)付款返還給名城地產(chǎn)，并以名城地產(chǎn)已支付的預(yù)付款總額為基數(shù)，按年15%的比例支付名城地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用。這15%的回報(bào)相當(dāng)于保底收入，而在大名城與福建福清市政府、河北灤縣政府簽訂的合作協(xié)議上，都有10%-15%的投入資金保底回報(bào)。

　　以往土地一級(jí)開發(fā)基本上都是有地方國企擔(dān)當(dāng)，如云南城投、綿世股份/中天城投等，而如今，愈來愈多的民營房企開始參與其中。“地方政府沒錢了，又想多整土地賣地掙錢，因此不得不多種渠道引入資金進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。”有券商分析師在對(duì)土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研后表示，正是由于地方政府目前資金緊張，想要收儲(chǔ)土地又不愿舉債經(jīng)營，因此才大量引入民營資本進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，這也恰恰給了大名城、華夏幸福等資金、背景均雄厚的民營房企一次分食土地一級(jí)市場(chǎng)利潤的良機(jī)。

　　據(jù)克爾瑞土地咨詢運(yùn)營中心總經(jīng)理郭玉良介紹，目前廣東、河南、云南等多地“三舊”改造如火如荼。“地方政府不僅有土地一級(jí)開發(fā)的需要，也有產(chǎn)業(yè)落地的需要，政府不僅要賣地，還要通過扶持產(chǎn)業(yè)來帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)、提升地方形象、為地方政府的政績加分。”郭玉良告訴記者，而像大名城、華夏幸福這種有主題地產(chǎn)或園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的民營房企，自然與地方政府一拍即合，成就美妙“聯(lián)姻”。