雙節(jié)后土地市場(chǎng)持續(xù)升溫 二線開(kāi)發(fā)商舉債買(mǎi)地

　　“十一”黃金周前后，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)驟然升溫，萬(wàn)科、金融街、富力、保利、龍湖、佳兆業(yè)紛紛出手。沉寂了近兩年的土地市場(chǎng)，拼殺撕咬的局面再現(xiàn)。握有大量現(xiàn)金的巨頭固然一擲千金，荷包羞澀的地產(chǎn)商同樣也不甘寂寞。舉債買(mǎi)地，成為不少中型地產(chǎn)商在這波“搶地季”抗衡之路。然而在當(dāng)下總體經(jīng)濟(jì)迷霧重重，房產(chǎn)銷量再陷低谷之時(shí)，舉債擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑也在倍增。

　　土地市場(chǎng)“高燒”不退

　　10月10日，上海易居地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告稱，自2010年12月，土地市場(chǎng)達(dá)到近5年最高點(diǎn)后，土地出讓金開(kāi)始進(jìn)入波浪式下行通道，至今已經(jīng)連續(xù)同比負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)一年。但9月十大典型城市土地出讓金收入為485億元，雖然同比還是下降了兩成，但環(huán)比增長(zhǎng)了近五成，出現(xiàn)了明顯回升。

　　節(jié)后土地市場(chǎng)依舊火熱，節(jié)后第一天萬(wàn)科、佳兆業(yè)先后在佛山、南海競(jìng)得心儀地塊，兩天后，保利與其合作伙伴先后在上海、長(zhǎng)沙拿下兩地今年最大規(guī)模的土地。預(yù)計(jì)節(jié)后土地市場(chǎng)的火熱依然繼續(xù)，因?yàn)榈胤秸摹巴频爻薄边€在延續(xù)，據(jù)悉佛山南海國(guó)土部門(mén)接下來(lái)還會(huì)推出13宗土地，杭州10月11日至19日，將有18宗地塊密集掛牌，除此之外廣州、天津都有密集的推地計(jì)劃。

　　在這波搶地潮中，手握現(xiàn)金的地產(chǎn)巨頭固然頻頻出手，中報(bào)顯示手頭握有470億元現(xiàn)金的萬(wàn)科率先出手，七八兩月拿地的金額就達(dá)到96億元，9月更是6天內(nèi)連續(xù)拿下4幅地塊，拿地金額接近69億元。

　　其后招商、保利等實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商各施其法。中報(bào)顯示持有251.8億元現(xiàn)金的保利地產(chǎn)采取強(qiáng)強(qiáng)合作的方法，節(jié)前，保利聯(lián)合首開(kāi)，以13.8億元在北京土地市場(chǎng)首有斬獲；10月10日保利攜手萬(wàn)科，以32.56億元一舉拿下長(zhǎng)沙今年最大規(guī)模地塊——濱江B7地塊；當(dāng)天下午，旗下保利建錦、信保(天津)股權(quán)投資基金聯(lián)合體又以45億元奪得上海徐匯區(qū)一商住地，成為2012年的上海總價(jià)最高地塊。與保利競(jìng)爭(zhēng)該地塊的還包括華潤(rùn)、中海、綠地三家國(guó)企，經(jīng)過(guò)數(shù)百輪的激烈競(jìng)拍，最終折合樓板價(jià)高達(dá)27055元/平方米，溢價(jià)42.86%。

　　但這還不是近期溢價(jià)率最高的競(jìng)拍，10月8日，萬(wàn)科、招商、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)等十多家品牌開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)在佛山南海，在經(jīng)歷95輪廝殺后，佳兆業(yè)最終以近18億元奪得3宗捆綁出讓的商住用地，溢價(jià)率超過(guò)70%。

　　9月融資10月買(mǎi)地

　　戰(zhàn)勝萬(wàn)科、招商的佳兆業(yè)，并不能劃為財(cái)大氣粗一類，也不能與保利、首開(kāi)等有著深厚政府背景的央企相比。據(jù)其未經(jīng)審核的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月底，該公司手頭握有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目不過(guò)34.57億元，僅南海一塊土地的出讓金已經(jīng)占了手頭現(xiàn)金的52%。資料顯示，該公司從6月開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，從6月至今在土地市場(chǎng)就花了42.96億元，遠(yuǎn)高于其手頭握有的現(xiàn)金。

　　支持其擴(kuò)張的無(wú)疑只有舉債，佳兆業(yè)憑借的是香港的融資平臺(tái)。9月12日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2017年到期的票據(jù)2.5億美元，而為了吸引投資者，佳兆業(yè)為此支付的年利率高達(dá)12.873%，為近期高息債融資內(nèi)地房企中最高。正是憑借這2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，10月佳兆業(yè)在土地市場(chǎng)戰(zhàn)勝幾位手握巨資的地產(chǎn)大佬。

　　9月融資，10月買(mǎi)地的并非僅僅佳兆業(yè)一家，9月19日龍湖地產(chǎn)公告配股籌資，籌資目標(biāo)達(dá)30.89億港元。一周后，龍湖地產(chǎn)通過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，以14.7億元奪下北京孫河鄉(xiāng)住宅地。數(shù)據(jù)顯示，從8月開(kāi)始，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)就頻頻在香港融資，路勁地產(chǎn)、金隅股份也在9月通過(guò)發(fā)債，分別在香港獲得3.5億美元及30億元人民幣。加上宣布發(fā)債但沒(méi)有明確金額的花樣年以及各類銀行貸款，近期內(nèi)地房企在香港的融資規(guī)模超過(guò)了400億元。

　　中銀(香港)投資的一位分析師表示，八九月內(nèi)地房企的融資潮與今年上半年的銷售情況密切相關(guān)，“去年內(nèi)地房企也有募資沖動(dòng)，”該人士表示，但當(dāng)時(shí)由于房產(chǎn)銷售不景氣，出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)額不足而折戟。今年上半年由于業(yè)績(jī)改善，也加劇了內(nèi)地房企的“資金渴求癥”。

　　“還有一個(gè)重要的原因是境外資金充裕。”亞銀投資的首席分析師李大偉表示，國(guó)外特別是美國(guó)的三輪量化寬松政策出臺(tái)，這些資金在實(shí)業(yè)領(lǐng)域又沒(méi)有找到更好的投資機(jī)會(huì)，其中部分就會(huì)選擇投資在新興發(fā)展國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，例如菲律賓等東南亞國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)漲幅明顯。“國(guó)內(nèi)由于有資本管制，直接投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，資金出境有困難，不少會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)內(nèi)地房企的高息債。”

　　二線開(kāi)發(fā)商舉債擴(kuò)張

　　然而，舉債擴(kuò)張固然讓二線開(kāi)發(fā)商有了與龍頭大佬叫板的實(shí)力，同時(shí)也埋下了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。佳兆業(yè)可謂是近年舉債擴(kuò)張的典型案例，從2009年年底赴港上市后，佳兆業(yè)就開(kāi)始頻舉發(fā)債圈地，僅2011年一年就花了59.4億元拿下了35幅土地。

　　其直接后果是負(fù)債率的快速上升，2011年年報(bào)顯示，佳兆業(yè)凈負(fù)債率飆升到76.6%，而2010年同期的數(shù)據(jù)為30.6%。當(dāng)年其手頭僅握有39.4億元現(xiàn)金，但其一年內(nèi)需要償還的借款就高達(dá)20.67億元，加上需要支付的收購(gòu)?fù)恋匕唇?1.2億元。換言之佳兆業(yè)當(dāng)年的現(xiàn)金已不足以支付。

　　這使得佳兆業(yè)在今年上半年較為沉寂，專注于通過(guò)快速開(kāi)發(fā)銷售物業(yè)緩和資金鏈。2012年中報(bào)顯示，今年上半年佳兆業(yè)合約平均售價(jià)為5858元/平方米，同比下降了近19%。1~5月，該公司只花了5.2億元買(mǎi)入兩幅土地。

　　這也使得該公司的負(fù)債情況有所改善，凈負(fù)債率降為73.4%，一年內(nèi)到期償還的負(fù)債降為11億元，環(huán)比下降了近10億元。其中總債務(wù)下降了近5億元，與之相對(duì)應(yīng)是握有的現(xiàn)金及等價(jià)物也下降了近5億元，但五年內(nèi)償還的負(fù)債則增加了5億元。

　　通過(guò)一系列債務(wù)運(yùn)作后，佳兆業(yè)再度舉債擴(kuò)張，先是在今年5月，該公司與PAInternationalOpportunityVILimited簽訂可換定期貸款協(xié)議，對(duì)方為佳兆業(yè)提供1.2億美元的可換貸款，年利率為13.5%。其后的6月，佳兆業(yè)一口氣買(mǎi)了3個(gè)項(xiàng)目，七八月又先后增加了4個(gè)項(xiàng)目，在9月發(fā)行高息債后，又在10月拿下1個(gè)項(xiàng)目。

　　至此，今年前10月，佳兆業(yè)在土地上投入的資金就超過(guò)48億元，并不亞于瘋狂擴(kuò)張的2011年。與此同時(shí)期內(nèi)由于現(xiàn)金減少了近5億元，也讓佳兆業(yè)的支付重壓難解。2012年借款成本同比大幅增加，中報(bào)顯示佳兆業(yè)期內(nèi)的借款成本總額為8億元，同比增加62.3%。

　　更甚者是房產(chǎn)銷售近期出現(xiàn)放緩跡象，佳兆業(yè)今年上半年累計(jì)合約銷售額為65億元，按年增長(zhǎng)44%。市場(chǎng)人士分析這也是該公司負(fù)債得以改善的基礎(chǔ)，但進(jìn)入7月后銷售增長(zhǎng)開(kāi)始回落，當(dāng)月該公司合約銷售15億元，同比減少20%；八九月銷售31億元，同比減少23%。這也使得該公司前9個(gè)月的銷售增長(zhǎng)只有7%。

　　在這種背景下，舉債擴(kuò)張者的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于持幣者。