樓市下半場暖風漸至 業內稱最佳買房時機已逝

　　算上新出爐的9月數據，房價環比已連續4月上漲，再淡定的剛需購房者也有些坐不住了。根據百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2012年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8753元/平方米，環比8月上漲0.17%。

　　這是房價自2012年6月止跌后連續第4個月環比上漲，不過漲幅繼續收窄。購房者是否已經錯過“最佳時機”？不少大型開發商的推盤當前也進入小高峰，但價格難跌甚至出現不同幅度的上漲。南都記者采訪發現，業內普遍認為目前中國房價處于筑底回穩局面，最佳入市時機可能已經過去。

　　房價已處于回穩狀態

　　8日發布的《2012年9月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示，2012年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8753元/平方米，環比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續第4個月環比上漲，但漲幅繼續收窄。同比來看，百城房價下跌1.40%，連續6個月下跌，但跌幅縮小。

　　百城中環比上漲的城市達60個，38個城市環比下跌，2個城市持平。與上月相比，本月價格環比下跌的城市個數增加1個，其中跌幅在1%以上的有7個城市。業內分析認為房價已經處于回穩狀態，中央房地產調控成效顯著，房價合理回歸趨勢明顯。

　　“樓市政策博弈中房價連續4月上漲，我認為原因有三。”同策咨詢總監、房地產專家張宏偉分析稱，第一，市場“基本面”有支撐。2012年1-8月，全國房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象。二是成交量的持續回升導致開發企業資金面緊張的局面得到緩解。三是以一線城市為代表的重點城市房價環比在上漲，結構性地帶動全國房價繼續堅挺并且保持微漲。

　　正因如此，政策層面的力度今年不見放松。發改委開展商品房銷售明碼標價專項檢查，上海抽檢高價、高漲幅及外地人士購房高占比項目，廣州限售高價項目等，都旨在力壓房價過快上漲。

　　“成本加劇，在所有東西都漲價的時候，如果房價不升的話就相當于下降，所以有上漲是正常情況”，合富輝煌首席分析師黎文江告訴南都記者，因為CPI上升，意味著建筑材料等成本上升，而人均收入上升等于勞動力成本上升，微微上漲“屬于正常情況”。

　　降價可能性幾不存在

　　多數房地產企業三季度以來加大推盤力度，同時定價保守。國泰君安分析師李品科稱，調研的結果顯示，市場有所好轉，開發商降價的意愿愈發消極。

　　已有多位業內開發商向記者透露，9月下旬、10月迎來下半年的一波推盤高峰。融資方面的開發貸也明顯好于去年底及上半年，額度基本可保證。

　　“經過前三季度的努力消化，不少開發商的庫存正在大量減少。”一位大型國企房地產人士告訴記者，在上半年的以價換量過程中，開發商利潤損失很明顯，下半場已經根本不愿再降價。

　　報告表示北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的庫存相比年初均有明顯下調。北京中原地產人士更直言，庫存已經跌到歷史低點。

　　近來土地市場升溫，溢價率及成交價格明顯上漲的現象也讓業內擔憂，房地產后市不可能再出現降價。多位知名財經評論稱，支持明年房價上漲說法的專家陣營已經越來越大。當前樓市以價換量已經結束，四季度出現降價的可能性基本不存在。

　　“2012年三季度以來，由于經濟的不確定，政策調控預期多空交替上演，市場房價博弈轉向地價博弈，給6-8月帶來一波向好行情。但受政策、經濟因素影響，整體市場趨勢仍不明朗，9-12月市場將再度進入震蕩期。”中國房產信息集團有關人士告訴南都記者。

　　從領頭房企前三季度的布局看，一線房企三季度銷售業績均出現迅猛增長，率先“快跑”。保利地產今年前三季度銷售額完成764億，已經與去年全年銷售額持平，部分主要地方公司如北京、廣東早早提前完成銷售目標。而與其他以價跑量的企業不同的是，保利今年的平均銷售均價與去年同期并沒有明顯下降。知情人士稱，這得益于其產品結構適當，對政策環境的準確把控。

　　最佳買房時機已逝

　　“購房者已經錯過最佳購房時間窗，購房者應該吸取一些經驗教訓了。”同策咨詢顧問總監、房地產專家張宏偉告訴南都記者。采訪發現，持此觀點的專家不在少數。

　　一家大型國企有關負責人表示，度過資金最困難時期的房地產企業當前沒有動力展開新一輪降價。加上土地溢價已經上漲的情況下，開發商對利潤的要求可能更高，10月房價將依然會有一定程度上漲。

　　“全國百城房價連續4月上漲的現象，表明當前價格已經接近"市場底"，在政策"微調"定向寬松及成交量持續回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環境。”張宏偉表示。

　　亞太城市研究院院長謝逸楓也表示，購房者已經很難在短期內找到之前大幅降價的購房時間點，“現在已經錯過最好的節點”。

　　在前八月全國房地產開發景氣指數14個月來首次止跌回升后，預計今后幾個月房地產市場將扭轉降勢，平穩回升。