一線城市集體"點剎"樓市：北京叫停拍地廣州限售

　　一線城市集體“點剎”樓市

　　9月13日，上海重申限購嚴控；9月21日，北京叫停十宗土地出讓；9月24日，廣州限售高端住宅，進入9月下旬，國內一線城市開始集體“點剎”樓市。方式不同，但是目標卻高度一致，確保房價不反彈，完成年度房價控制目標。

　　而更令滬上房企糾結的是，在嚴查限購的同時，一場嚴格的預售檢查正在鋪開。昨日有房企負責人向記者透露，滬上房管部門已經開始排查預售情況，并敦促項目達到預售條件后，盡快辦理預售證及時推盤。“和廣州限售相比，上海現在是既嚴格限售，又擠壓有效剛需供應來保證價格的平穩。”該負責人如是說。

　　京粵調控“堵”字優先

　　連續的三個月的房價環比上漲，讓北京的房地產調控異常嚴峻，業內人士預測，如果按照現有漲幅上升的話，對其完成年度房價控制指標將會有一定的影響，北京房管部門也開始對于房價上漲進行圍堵。

　　21日下午北京國土局發布消息，暫停大興、豐臺、懷柔、通州、亦莊開發區十宗地塊的出讓，原因是“貫徹落實國土資源部關于房地產調控的有關要求，穩定市場預期”。這也是北京國土局叫停土地出讓宗數最多的一次。

　　24日晚，廣州市國土房管局在官方微博透露，對市區個別異常高價的住宅項目采取限售。該局還透露，據其對市場態勢分析，近期中心區域高價項目成交增多，導致總成交量占比提高，造成廣州全市均價結構性上漲。同時，該局注意到，最近珠江新城等中心城區個別高端高價住宅項目定價偏高，開盤后出現大量集中網簽情況，推動了全市均價異常上漲，造成市場的不正常波動，誤導市場預期。

　　基于此，廣州市國土房管局為使房地產開發企業和市民準備判斷市場，引導房地產開發企業在即將到來的國慶黃金周期間，積極以價換量，以合理的價格促進銷售，及時對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施。并稱，“采取上述階段性的行政措施是必要的，也是必須的。”

　　■專家點評：此“限售”非彼“限售”

　　廣州的這一做法被部分媒體評論為“正式宣告開創商品房限售的先河”。但事實上，“限售”一詞此前就作為可選調控手段頻頻見諸報端。

　　住建部副部長齊驥在河北省督查時曾提出，由于非限購地區信息尚未實現共享，不同地區間未實現房屋等信息的聯網，首套住房、二套及以上住房的認定有漏洞。為此，督查組要求河北省規范銷售管理，以適當的方式提供預售條件，鼓勵有條件的城市開展限售試點工作。

　　經濟學家厲以寧也曾建議，應該把限購改為限售，學新加坡的經驗，買房子可以，但是買了之后再賣就要受限制。如果買了一年之內就賣，就要付出房價16%的重稅，第二年降低為12％。

　　這一建議也多次被華遠地產董事長任志強提及。他表示，限售優于限購，以資本利得稅的方法解決炒房問題。限售過程中，按照每年房價增長的指數，以同樣的比例征稅，這樣就能打擊投機炒房，比作為行政命令的限購令更為健康和長久。需要注意的是，廣州此番的“限售”措施不同于上述“限售”，而是純粹的“數字游戲”。

　　有業內人士在接受媒體采訪時表示，這一措施主要是為了防止房價出現結構性上漲。“下半年入市的改善型產品數量增加，多個豪宅項目即將進入市場，甚至過千萬級別的超豪高端產品，這勢必造成廣州整體均價的結構性上漲，房管局希望通過限制預售規模和控制交易節奏防止房價數據出現上漲。”

　　經緯行研究中心總監朱欣苑認為，高端物業密集入市確實會造成整體均價出現結構性上漲，但這種上漲只是數據權重的變化，而并非樓價全面普漲，對于這種“數字失真”的上漲，出臺調控政策有待商榷。

　　同時，限售措施的弊端也讓人擔憂。當地一家開發商負責人表示，目前廣州樓市整體供應正在減少，庫存量處于合理狀態，這種情況下再限制市場供應，人為減少供應量，可能會造成市場進一步供不應求，反而會給房價的上漲增加壓力。

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成對于京粵兩地的的調控舉措評價道：“這兩種做法實際上就是一個‘堵’字。”

　　但是其也坦言，這種方式也是一種短期的行政手段，效果也是一時的。中房信分析師薛建雄就坦言，“其實，就是把一些交易往后托，無非售樓處照賣，只是房產中心的交易登記晚幾個月。”

　　上海調控“堵壓”組合拳

　　作為8月首個滯漲的一線城市，上海卻在對限購進行嚴格封堵的同時，也在積極的擠壓市場的供應量。昨日，在記者采訪房企對于廣州限售情況的時候，一房企負責人向記者透露，與廣州相比，上海近期的做法更為地道。“我的一些項目剛剛通知要進行檢查預售情況，而且還要到案場進行臨時抽查，這樣一來，一些習慣少量多批賣房的項目就必須要斟酌了。”據該負責人介紹，目前已經有多個區開始對于前期發放預售證的項目銷售情況進行排查，尤其是在查一些項目為何有開盤至今一套未售或者是整棟全部是待售的情況，是否存在捂盤的行為。同時對于案場的一房一價及相關公示情況還有貸款業務銀行的相關情況也要進行了解。“反正是有一堆項目進行排查，我們項目也在近期進行逐一自查，確保沒事。”

　　以外，還有房企高管稱，房管部門近期也在敦促一些達到預售條件的項目及時辦理預售證，按時開盤，甚至還有約談。“一些房企想通過分開預售的想法，現在也難辦了，房管部門對于這些項目目前查得也很嚴格，3萬平方米的項目一次性申報預售，預售房源必須一次性開盤。”某房企的營銷總監向記者說道。

　　■市場反應：豪宅逆市走俏

　　對于這輪封堵限購、擠壓供應的組合拳，業內人士坦言，效果已經開始顯現。來自漢宇地產的統計數據顯示，截止目前，9月份上海商品住宅取得預售證的34個樓盤中，除了中建府邸等極個別樓盤外，八成以上的樓盤都是剛需盤，集中在嘉定、松江、奉賢、青浦、南匯、金山等外圍區域，而這些區域的樓盤絕大部分價格都在2萬元以下，而近期供應量也開始出現井噴現象，上周的供應量甚至創下了16個月的新高。成交結構也說明這一點，1-9月份，全市5萬元以上的樓盤成交1195套，僅占全市住宅成交的2.4%，較去年同期銷量增長率也不足6%，而剛需項目雖然成交量較之8月有所下降，但是在全市成交房源中的占比卻在擴大。

　　而到10月，供應量仍就會保持一個較高水平，據新浪樂居樓盤中心數據顯示，截至昨日，10月預計開盤的項目為33個，與7月的22盤和8月的27盤相比，仍顯示出集中釋放的表現勢頭，與此同時，10月新盤仍以改善型剛需樓盤為主，占到預開盤總數的71%。在大量供應的前提下，同策咨詢研究中心總監張宏偉分析，房價在第四季度難以有反彈的機會，在限購嚴格執行、限售等政策執行下，市場可能繼續以價換量的市場狀態，但是，整體市場均價仍然會保持相對穩定狀態。

　　記者查詢市場數據發現，今年上海中高端豪宅逆市走俏。據上海中原地產研究咨詢部前天提供的最新數據統計，普陀長風地王項目“中海紫御豪庭”5月開盤以來，已經累計成交312套房源，在中高端市場中表現甚佳。徐匯龍華板塊的“綠地海珀旭輝”今年3月經過二次降價后，當月就換得59套的銷售佳績。

　　德佑地產監控的數據則顯示，最近的7、8兩月，總價千萬元以上的二手豪宅別墅成交量都在20套以上，總價5000萬以上的也成交了4套。今年7月，上海的老牌豪宅——檀宮成交了一套面積1155平米的超大型別墅，總價高達2億元，一舉刷新了全市二手住宅成交總價的最高紀錄。

　　數據顯示，前一周簽約均價5萬元/平的高端住宅的成交出現低位反彈，環比漲幅超8成。陸家嘴的中糧海景壹號簽約了一套總價過億的豪宅，其單價接近19萬元/平，為2012年至今成交單價最高的豪宅。