地王樓盤遭冷待遇 “金九銀十”成交難樂觀

　　記者近日在一線城市調查發現，在售地王樓盤“金九銀十”割肉賣房的現象并不罕見。然而，割肉賣房的樓盤并沒有迎來預期中的成交放量，即便如此，多數地王樓盤面對生存壓力仍準備推出各種各樣的促銷活動，期望借“金九銀十”緩解銷售危機。

　　業內人士認為，地王樓盤由于拿地成本普遍偏高，入市時樓盤定價也較高，一般程度的降價舉措恐怕不足以帶來成交量的大幅上漲。地王樓盤近期成交前景難言樂觀。

　　割肉賣房求生 成交依舊慘淡

　　2009年-2010年產生的多個地王，今年陸續入市，但銷售情況疲軟，樓市調控以來上海多個地王標桿樓盤價格跳水，甚至出現“賠本”賣房的情況。

　　上海嘉定新城安亭汽車城板塊的常發豪庭項目開盤“破發”，最低優惠接近樓板價，相當于賠本賣房。該樓盤優惠后1.3萬-1.4萬元/平方米的均價，最低單價1.2萬元，接近樓面價。2009年底土地出讓成交樓面價為12076元，雖單價不高，但土地溢價率卻達到驚人的435.29%，被業內人士稱為“溢價地王”。業內人士分析，1.2萬元的樓面價，加上人工、財務、建安成本和營銷費用，保本價至少每平方米1.8萬元。中國證券報記者在上海房地產官方網站查詢獲悉，常發豪庭樓盤今年7月1日起累計推出532套房源，目前僅消化20%，截至9月12日，“金九”僅銷售20套，按目前銷售速度，遠不及8月93套的銷售業績。

　　無獨有偶，上海的“總價地王”中海紫御豪庭，今年5月首次開盤。2009年中海地產以70億元天價競得該項目所屬地塊，平均樓板價達22409元/平方米。此前，市場預期該項目開盤價將高達7萬元/平方米，但遭遇宏觀調控，項目亮相時報出優惠促銷折扣價3.2萬元/平方米、均價3.8萬元/平方米，出乎業內人士意料，業內人士估計，拿地凈價加上建安成本、裝修成本等，低至3.2萬元/平方米的銷售價格幾乎為零利潤。中海紫御豪庭的“金九”業績也很慘淡，9月即將過半，僅銷售了6套房源。

　　業內人士表示，常發豪庭項目由于周邊配套不夠健全，購房者少有問津，而中海紫御豪庭則是因為多數房源都是大戶型，房屋總價較高，即使單價有所下調，多數購房者仍然望而卻步。

　　促銷花樣繁多 房企加力推盤

　　在北京、廣州和深圳，地王樓盤也意識到了生存艱難，近期都準備推出不同程度的促銷策略。

　　作為今年北京樓市最熱銷的項目之一，出自“廣渠路15號地王”的金茂府，自出爐之日起便引人關注。在經歷了變更規劃風波后，金茂府終于以市區高端住宅的形象面市，去年4月首次開盤的均價維持在5萬元/平方米左右高位。

　　根據北京市住建委的信息，該項目分別在今年3月和8月兩次領取預售許可證，根據不同的戶型，價格從55000元/平方米左右逐漸攀升至近60000元/平方米。借樓市交易回暖的“春風”，該項目的銷售情況頗為樂觀。

　　“金九銀十”期間，金茂府和京東商城共同打造網絡購房置業活動，推出其投資型精裝公寓19號樓金茂府悅公館。該項目預計在今年10月推出，共154套房源，兩種戶型的建筑面積分別為51平方米和80平方米。由于推出的項目以小戶型為主，且采用網絡銷售方式，預計新項目價格將比之前有所下調。

　　京城另一個地王項目，遠洋萬和公館則在8月31日領取了預售許可證，將一棟住宅樓和一棟辦公樓納入預售范圍，9月發力促銷的意圖明顯。由于土地成本高企，該項目同樣以高端住宅的形態推出，視戶型不同，價格分別在54000元/平方米和58000元/平方米，比前期有明顯下調。

　　相比之下，該項目的銷售情況并不符合“金九”的預期。根據北京市住建委的信息，自9月1日開盤至11日，遠洋萬和公館尚無一棟住宅售出。業內人士分析，由于網簽有一定程度的滯后性，預計零成交的情況不會維持太久。

　　在深圳，2011年9月，金地集團打造的“天字一號”金地天悅灣上市。天悅灣上市之際正值房地產市場入冬之時，銷售情況一直不理想。更令天悅灣尷尬的是，項目附近是多個面向剛需的中小戶型樓盤。就在天悅灣推出均價2.6萬元的低密度洋房產品之際，毗鄰的招商觀園推出了單價0.9萬元起的小高層住宅。今年8月天悅灣推出均價7萬元的湖畔聯排別墅之時，招商觀園竟然推出了起價2.1萬元的山地別墅。日前天悅灣方面表示，天悅灣洋房戶型近期準備進行一口價促銷，價格會有所降低。

　　廣州單價地王項目天鑾的銷售人員表示，目前該項目正在進行“國際品質生活優先享”的促銷。凡在天鑾置業的購房者都將獲得由三家開發商聯合贈送的價值10萬元酒店消費券“大禮包”，可以在三家開發商旗下遍布全國的多家酒店使用。不過，這一促銷對于動輒上千萬元的豪宅房價而言，似乎并不能讓購房者心動。

　　有廣州地產人士表示，該項目開發商資金鏈并不緊張，出現降價促銷的可能性不大。不過，也有地產人士表示，雖然天鑾是不限購、不限貸的商務公寓，但目前已售單位多數是去年剛剛開盤時售出的，不能指望這類高端住宅利用剛需市場的成交回暖快速銷售，因此只能“慢慢地賣”。

　　價格預期降低 銷售前景難測

　　中國證券報記者了解到，進入“金九銀十”傳統銷售旺季后，一線城市的多數在售地王樓盤都準備出臺不同程度促銷策略，但各樓盤項目之間促銷力度不盡相同，有些樓盤迫于資金壓力割肉賣房，有些則打算在銷售方式上突破吸引眼球，還有些甚至表示對這個“金九月”不再抱有太大希望，促銷力度有限。

　　業內人士稱，盡管有些地王樓盤現在賣得很肉痛，但不加力促銷則意味著將來可能出現巨大風險。地王項目走的都是高端路線，地價占整個開發成本的30%-50%，有的還要更高。這些項目的客戶都是少數群體，所以開發商大多不太著急。如果資金鏈出現問題，開發商就需要通過其他普通項目降價實現快速銷售的方式來補充資金，或者直接從地王樓盤割肉賣房。

　　中房信分析師薛建雄表示，在目前的市場環境下，地王項目遇到不少困難，開發商一旦對形勢判斷失準，而儲備資金不足，確實會對公司運作造成巨大壓力和帶來極高風險。

　　“未來一線城市地王項目或調低價格預期。”有業內人士認為，從一線城市目前地王銷售情況看，“金九銀十”平淡開局，如果不采取積極的銷售策略，房企資金壓力更大。在限購、限貸等多重制約下，曾經投資客扎堆的高檔樓盤銷售乏力，開發商除了降價別無選擇，在“金九銀十”的后半程，部分地王項目或展開攻堅。由于地王樓盤拿地成本普遍較高，入市時樓盤定價也較高，一般程度的降價舉措恐怕不足以帶來成交量大幅上漲。地王樓盤“金九銀十”的成交前景難言樂觀。