穩定房價預期將是年內首要任務

　　 新一輪中央房地產調控主要是“維持既有政策，再度調控加碼的可能較小”，以完善與修正現在的政策為主，避免調控過頭，影響到穩增長。

　　一場頗受社會關注的“國務院督查16省樓市調控執行情況檢查”已靜悄悄結束了。但是督查總結報告究竟何時出來？國務院督查組發現16省樓市調控執行什么情況？有何應對之策？是否有新的政策出臺？中央政策儲備是否有充足的彈藥？什么時間放出？這一系列的問題都關系到目前房地產市場發展方向，影響到房價漲跌預期判斷，也關乎下一步房地產政策走勢。當前房地產調控已經進入十字路口，而房地產政策走向的迷茫、徘徊、猜想讓房價如彈簧，一連反彈兩個月。筆者認為,國務院將在今年樓市“金九銀十”之前打響調控成果和穩定市場預期的“保衛戰”，而調控樓市房價則演變成一場空前絕后的“持久戰”。

　　督查結果暴露

　　地方政府政策執行盲點

　　近日，國務院督查組表示，從督查情況看，國務院關于房地產市場調控的各項政策措施得到了較好落實，調控成效不斷顯現，投機投資性需求得到有效抑制。督查中也發現了一些需要特別關注的問題：一是近期一些城市房價環比上漲，導致市場預期發生變化，穩定房價的壓力加大。二是個別地方存在通過放松限購條件、發放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭。三是部分城市上半年住房用地供應計劃完成率較低，個別城市不到10%；一些地方的市場監管力度需要加大，部分城市尚未建立預售資金監管制度，一些樓盤價格公示不規范。

　　 其實，地方政府對國務院出臺的房地產調控執行力不到50%，調控政策的連貫性無法延伸，無法形成一套嚴密的政策執行體系。譬如限購和限價城市及房產稅城市的沒有一個擴容，甚至原來的政策執行過程出現微調頻繁通過。而價格控制目標和一房一價執行，自去年年底開始基本是名存實亡。另外是房價上漲趨勢越來越明顯，調控房價的壓力大。而土地供應計劃大部分城市都流產，預售款監管形同虛設。可想而知，國務院督查組的發現，恰巧暴露地方政府政策執行盲點。

　　 中央房地產政策儲備主要包括擴大房產稅試點城市、提高二手房交易稅費、提高首套房貸首付、重啟價格控制目標、房地產貸款再收緊、限售、擴大限購限貸的城市和延長時間、約談和問責地方政府官員、商品房預售制微調、加強商品房預售款監管、加強普通住宅土地供應、加強土地空置打擊力度、加強保障房建設力度。

　　“持久戰”加劇

　　中央與地方調控博弈

　　從國家統計公布今年7月數據和前6月數據對比看，7月份70個大中城市新建商品住宅價格環比連續兩個月保持上漲趨勢，連跌8個月后，房價第二次出現正增長，呈現筑底小幅度上漲反彈局面。房價上漲的城市已經從“局部上漲”逐漸演化成了“普遍上漲”的態勢。

　　 從這次對全國16個省（市）開展的督查情況看，個別地方出現了為強調穩增長，通過放松住房限購條件、發放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭。對此，國務院督查組已向有關地方政府提出明確的整改意見，要求出現放松調控政策的地區立即予以糾正，并強調各地不得以任何理由變相放松調控。

　　筆者認為，從上半年和7月房價數據指標看，房價上漲的拐點來臨，而地方版4萬億投資和中央短期臨時性政策調控及房地產制度的弊端沖擊下，將給房價埋下反彈隱患。地方政府按捺不住放松調控的沖動之心，源于土地出讓金收入減少。一邊是堅決控制房價上漲，一邊是力圖刺激樓市和土地市場成交回升，這樣的博弈還將繼續。

　　穩住市場房價預期

　　成首要任務

　　中國房地產業的難題依舊令人困擾，“控房價”的焦慮暫時消散，但“穩增長”的擔憂又卷土重來。督查組發現的諸多問題并不僅僅只限于房價反彈。還有一項很重要。“部分城市上半年住房用地供應計劃完成率較低，個別城市不到10%。而在國土資源部的通報中，上半年全國31個省(區、市)和新疆生產建設兵團住房用地供應計劃已落實4.72萬公頃，計劃落實率僅為29.6%。在一些房地產開發商看來，如此低的住房土地供應率很可能已埋下一年后房價反彈的隱患。因為土地供應不足，導致未來新房供應量不足，供需失衡的結果就是房價的暴漲。

　　而在督查組的通報中，“部分城市尚未建立預售資金監管制度”被著重點出，或將成為下一步“嚴格落實現有政策”的一個支點。會不會有新的調控政策出臺？下一步調控如何走？這是7月下旬國務院派出8個督查組督查各地房地產調控政策落實情況之后，市場上最為關心的問題。在督察組返京半個月之后，越來越多的證據顯示，樓市調控同樣是“維穩為主”。督查組有彈有贊，在責備個別地方“放松調控”的同時，也肯定“房地產市場調控的各項政策措施得到了較好落實，調控成效不斷顯現，投機投資性需求得到有效抑制”。

　　對此，國務院督查組成員表示，盡管當前價格反彈壓力依舊存在，但并不能構成判斷市場全面反彈的依據，在繼續抑制市場反彈的因素里面，“中央抑制投資性需求的態度”、“對房價上漲的問責制度”是最重要的兩點。

　　有觀點認為，在督查組最終提交報告中之前，目前尚不清楚國務院對此的批復，而暫緩儲備政策的出臺或許將是短期內最可能被考慮的做法。從“政策措施需要研究”和“市場需要密切監測”來看，即使有進一步政策，也不會在短期內出臺，觸發點在于未來一段時間市場的發展。其實降房價靠中央短期兇猛的打壓手段和臨時性的行政措施，永遠是治標不治本，根本不可能徹底解決房價和住房問題，應該采取長期性和系統化的政策體系。“多管齊下”，方可徹底根治中國房地產市場問題。一是去成本化。先降地價與稅費。二是去土地財政化。改革土地制度與稅費分配制度。三是去資本杠桿化。改革房地產項目資本金制度與商品房預售制。四是去流動性化。控制貨幣與信貸投放量。五是去住房單一化。完善住房體系。六是去供應緩慢化。加快土地和商品房及保障房有效供應。
　
　　目前依然存在中央房地產調控政策儲備隨時準備實施的可能性，一旦面臨房價再度反彈的局面，新的緊縮性政策將出臺。不過，考慮到今年傳統樓市黃金(1658.90,-4.10,-0.25%)周“金九銀十”來臨與房價未出現大幅度反彈及缺乏大幅度上漲的條件等穩增長的需要，即使房價出現小幅回升，新一輪中央房地產調控主要是“維持既有政策，再度調控加碼的可能較小”，以完善與修正現在的政策為主，避免調控過頭，影響到穩增長。從市場整體來看，中央把穩定市場和房價預期管理成為今年到明年首要調控任務。